Umowa Dożywocia
przekazanie nieruchomości atrakcyjne dla seniora?
Dożywocie jest umową nazwaną, uregulowaną w Kodeksie cywilnym w zaledwie dziewięciu artykułach (art. 908 – art. 916). Jest jednym ze sposobów na przeniesienie własności nieruchomości, zaraz obok klasycznej umowy sprzedaży, umowy darowizny czy na przykład umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Warunkiem podstawowym zawarcia takiego kontraktu jest posiadanie przez osobę fizyczną prawa własności nieruchomości. Najemcy lokali, czy korzystający z nieruchomości należących do innych osób, nie będą w stanie, co oczywiste, zawrzeć takiej umowy. Umowa musi zostać, pod rygorem nieważności, zawarta w formie aktu notarialnego.
Należy pamiętać, że umowa niesie za sobą takie skutki, także podatkowe, jak zawarcie umowy sprzedaży. Nie jest darowizną, nie będzie więc zaliczana m.in. do podstawy obliczenia zachowku i nie spowoduje konieczności jego zapłaty w związku z otrzymaniem na jej mocy nieruchomości.
Umowa ta polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca (przyszły właściciel, którym może być każdy np. jedno z dzieci, wnuk, lub zupełnie obca osoba fizyczna, lub osoba prawna albo tzw. „ułomna” osoba prawna, a na potrzeby niniejszego artykułu – córka, której ojciec, chce przekazać dom) zobowiązuje się zapewnić zbywcy (wspomnianemu ojcu) dożywotnie utrzymanie.
Na czym jednak w praktyce może to polegać? Nabywca, czyli na przykład wspomniana córka, w braku odmiennej umowy, powinna przyjąć zbywcę (swego ojca) jako domownika, dostarczać mu wyżywienie, ubrania, mieszkanie, światło i opał, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Takie obowiązki będą na niej ciążyć, jeśli nic innego nie będzie wynikać z umowy, która może te obowiązki regulować odmiennie.
Nie zawsze jednak dożywocie musi polegać na przyjęciu zbywcy jako domownika. Możliwe jest bowiem, by zbywca mógł na przykład nadal korzystać z nieruchomości, którą przekazuje, o ile będzie to wynikało z treści zawartej umowy. Nabywca nieruchomości (córka) może zobowiązać się obciążyć nieruchomość na rzecz zbywcy np. użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości (np. ojciec może korzystać z piętra domu, który przekazał w całości), służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą. W takim wypadku użytkowanie, służebność osobista należą do treści prawa dożywocia. Nabywca (córka) może także zobowiązać się do spełniania powtarzających się świadczeń w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku na rzecz zbywcy (ojca) i wtedy uprawnienie do powtarzających się świadczeń także należy do treści prawa dożywocia.
Obowiązki wynikające z prawa dożywocia (np. obowiązek przyjęcia jako domownika, o ile wynika z umowy) wygasają, co oczywiste, wraz ze śmiercią dożywotnika i nie przechodzą na jego spadkobierców.
Jeśli jednak umrze nabywca nieruchomości (jeśli jest nim osoba fizyczna, nieco inaczej będzie to wyglądać w przypadku osób prawnych czy ułomnych osób prawnych), czyli osoba, która miała zapewnić dożywotnie utrzymanie dożywotnikowi, jej obowiązki dziedziczą, wraz z nieruchomością, jej spadkobiercy i są zobowiązani świadczyć na rzecz dożywotnika w takim zakresie, w jakim zobowiązany był spadkodawca.
Zapewnia to szeroką ochronę interesu dożywotnika.
Zastrzeżenie dożywocia na rzecz osoby bliskiej
Co ciekawe dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości, a nie tylko na rzecz samego zbywcy. Brak jest ustawowej definicji osoby bliskiej. Prawnicy podkreślają, że między zbywcą a osobą bliską nie muszą istnieć więzy rodzinne, wymagany jest jednak stosunek bliskości między nimi.
Dla przykładu osoba posiadająca nieruchomość, może zawrzeć np. ze swoją siostrą albo też zupełnie obcą osobą, umowę dożywocia, na mocy której ta siostra lub obca osoba otrzyma nieruchomość, a świadczyć będzie na rzec jego/jej partnera/partnerki życiowej, bo prawo dożywocia będzie zastrzeżone na rzecz z tej osoby, nie na rzecz zbywcy nieruchomości. Małżonek, który jest właścicielem nieruchomości, może chcieć, by uprawnieniami z umowy dożywocia, prócz niego, była także objęta jego żona, która nie posiada w niej udziału.
Trzeba jednak pamiętać, że prawo dożywocia ustanowione na rzecz kilku osób ulega w razie śmierci jednej z tych osób odpowiedniemu zmniejszeniu.
Czy możliwe jest zbycie nieruchomości obciążonej prawem dożywocia lub samego prawa dożywocia?
Nabywca nieruchomości nie jest ograniczony w kwestii rozporządzania nieruchomością nabytą w drodze umowy dożywocia. Może bowiem dojść do zbycia nieruchomości obciążonej tym prawem, tzn. osoba, której przekazano nieruchomość na mocy umowy dożywocia może ją sprzedać, przekazać w formie darowizny czy w inny sposób rozporządzić nią z takim skutkiem, że nie będzie już jej właścicielem.
Nie jest jednak możliwe, by osoba, na rzecz której dożywocie ustanowiono (dożywotnik, czyli na przykład wspomniany ojciec, który przekazał w ten sposób dom córce), zbyła swoje prawo na rzecz innej osoby. Ojciec nie może więc w jakiejkolwiek formie przekazać innej osobie (na przykład swojej partnerce) uprawnienia do tego, by jego córka przyjęła tę osobę na domownika w jego miejsce, utrzymywała, wyżywiała, itd. Może, jak wspomniano wcześniej, zastrzec dożywocie na rzecz takiej bliskiej osoby (wspólnie dla siebie i dla niej lub tylko dla niej), jednak może to zrobić jedynie na etapie zawierania umowy. Po jej podpisaniu zbycie prawa dożywocia jest wykluczone.
W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nowy nabywca (np. osoba trzecia, której córka sprzeda otrzymany do ojca dom) ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. Osobista odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna.
Czy można zamienić prawo dożywocia na inne świadczenie lub rozwiązać umowę?
Prawo przewiduje możliwość zamiany prawa dożywocia na inne świadczenie:
- gdy z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem (np. ojcem), a zobowiązanym (np. córką) takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności (np. poważny konflikt). Decyzję taką może jednak podjąć wyłącznie sąd na żądanie jednej ze stron. Zamieni wtedy wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę – okresowe świadczenie pieniężne, odpowiadające wartości tych uprawnień.
- gdy zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie (np. córka) zbył otrzymaną nieruchomość. Wtedy dożywotnik (ojciec) może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.
W wyjątkowych przypadkach, i to wyłącznie sąd, może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika pod warunkiem, że jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie. Będzie to zatem możliwe tylko w sytuacji, gdy dożywotnik żądający rozwiązania umowy to osoba, która w drodze umowy zbyła swoją nieruchomość, a nie gdy jest nim osoba, na rzecz której dożywocie ustanowiono (zob. przykład z akapitu „Zastrzeżenie dożywocia na rzecz osoby bliskiej”). W takiej sytuacji umowa wygasa, a prawo własności wraca do zbywcy.
Kiedy umowa jest ważna ale może być bezskuteczna?
Kiedy osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny, zażąda uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej. Ważnym jest, by wskutek tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny. Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli oraz bez względu na czas zawarcia umowy. Skutkiem uznania umowy za bezskuteczną będzie na przykład możliwość prowadzenia egzekucji z tej nieruchomości jakby właścicielem nadal był dożywotnik.
Uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną nie można żądać po upływie lat pięciu od daty tej umowy.
Źródło grafiki: